Nykyisen asuntopolitiikan ongelmat

Miksi Suomessa ei ole riittävästi edullisia vuokra-asuntoja? Mitä pitäisi tehdä, jotta saisimme lisättyä edullisten vuokra-asuntojen tarjontaa?

Kohtuuhintaisten asuntojen pulaan Suomessa vaikuttavat monet seikat ja monien tahojen toiminta. Kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on pulaa pääasiassa pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla kaupunkiseuduilla. Kasvavissa kaupungeissa ei usein tuoteta kysyntään nähden riittävästi uusia asuntoja, joten markkinakysyntä nostaa asumisen hintaa kautta linjan.

Ongelmana on myös aidosti yleishyödyllisten rakennuttajien vähyys: valtaosa uusista asunnoista on ”kovan rahan” asuntotuotantoa, jonka tavoitteena on rahanteko, ei kohtuuhintaisten asuntojen tarjoaminen ihmisille. Merkittävä asumisen hintaa nostava tekijä on maan hinnan nousu. Erityisesti pääkaupunkiseudulla valtavat kasvupaineet yhdistettynä huonosti hoidettuun maapolitiikkaan on johtanut maan hinnan huikeaan kasvuun, joka näkyy asukkaille korkeina vuokrina.

Yksi syy korkeisiin asumiskustannuksiin erityisesti pääkaupunkiseudulla on myös rakennusalan epätäydellinen kilpailu. Pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinat ovat kovasti keskittyneet muutaman suuryrityksen haltuun, joka aiheuttaa sen, että rakennusyritykset vetävät asuntojen hinnoista välistä enemmän kuin terve kilpailutilanne antaisi myöten. Lisäksi yritykset käyttävät hyväkseen alueen asuntopulaa ja panttaavat kohteiden aloittamista hintojen nostamiseksi.

Syypäitä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puutteeseen voi lähteä etsimään monelta taholta. Päävastuu lankeaa kuitenkin kunnille. Kunnilla on alueellinen kaavoitusmonopoli, avaimet maapolitiikkaan ja mahdollisuus harjoittaa omaa asuntotuotantoa. Valtio vaikuttaa edullisen asumisen edellytysten syntymiseen lainsäädännön ja asuntotuotannon tukemisen kautta. Rakennusyrityksiin katse kääntyy, kun jossain päin maata voitot asuntorakentamisesta nousevat kohtuullista korvausta korkeimmiksi.

Kunnat

Kunnat voivat tehdä paljon varmistaakseen riittävän edullisten vuokra-asuntojen tarjonnan alueellaan. Tärkeää on ylipäätään varmistaa, että uusia asuntoja tuotetaan riittävästi kysyntään ja kunnan asukasmäärän kasvuun nähden. Mikäli asuntoja tuotetaan liian vähän, nousee sekä omistus- että vuokra-asumisen hinta kun tarjonta ei vastaa kysyntää. Riittävän asuntotuotannon kunnat voivat varmistaa monilla tavoilla. Ensinnäkin tarvitaan riittävää kaavoitusta, jotta kysyntään nähden riittävä asuntotuotanto on edes lähtökohtaisesti mahdollista. Toiseksi tarvitaan maapolitiikkaa, joka tukee riittävää asuntojen tuotantoa. Kolmanneksi tarvitaan keinoja ohjata rakennuttajia kohteiden aloittamiseen, näitä ovat esimerkiksi rakentamiskehotus, tontinluovutusehdot ja korotettu kiinteistövero kaavoitetuille rakentamattomille tonteille. Neljänneksi kunnat voivat itse rakennuttaa uusia vuokra-asuntoja.

Kunnan harjoittamalla maapolitiikalla on suuri vaikutus riittävään asuntotuotantoon ja kohtuuhintaiseen asumiseen. Kunnilla on maapoliittisia työkaluja, joilla vaikuttaa alueensa asumisolosuhteisiin. Kuntien tulisi harjoittaa aktiivista maapolitiikkaa, joka perustuu yleisen edun varmistamiseen eli riittävän ja kohtuuhintaisen asumisen tukemiseen ja maanomistajien tasavertaiseen kohteluun. Aktiivinen maapolitiikka tarkoittaa esimerkiksi sitä, että kunnat ostavat aktiivisesti maata ja luovuttavat kaavoitettua maata ensisijaisesti vuokraamalla. Näin kaavoituksen myötä tuleva maanarvon nousu ohjautuu kunnille ja maan hinnan taso pysyy hallinnassa. Näin kunnassa on myös jatkuvasti tarjolla rakennuskelpoisia tontteja rakennuttajille.

Uusia asuinalueita tulisi kaavoittaa ainoastaan kunnan omistamalle maalle ja näin hillitä maanhinnan kehitystä. Kunnan tulee tarvittaessa turvautua lain mahdollistamaan maan pakkolunastusmenettelyyn maanhankinnan varmistamiseksi. Kun kunta omistaa ison osan alueensa maasta ja luovuttaa sitä yksityiseen käyttöön vuokraamalla, pysyy alueen yleinen maanhinta hallinnassa, joka puolestaan vaikuttaa asumiskustannusten kohtuullisuuteen. Kun kunta vuokraa maata tai jos kaavoitusta tehdään yksityiselle maalle maankäyttösopimuksilla, tulee kunnan varmistaa sopimusehdoin ja sopivin sanktiotyökaluin se, että kaavoitettujen kohteiden rakentaminen lähtee käyntiin kohtuullisessa ajassa ja asuntoja syntyy riittävästi.

Vuokra-asuntoja on tarjolla yksityisellä sektorilla sekä yleishyödyllisillä asuntotuottajilla. Yleishyödylliset tuottajat eivät kuitenkaan aina ole kovin yleishyödyllisiä, usein taustalla on suursijoittajia kuten eläkelaitoksia joiden tavoitteena on saada sijoituksilleen voittoa, ei niinkään tarjota ihmisille edullisia vuokra-asuntoja. Näiden toimijoiden taustalla on kuitenkin valtion tuet vuokra-asuntotuotannolle, jotka rajoittavat vuokrahintojen nousua. Vapailla markkinoilla, eli yksityisten toimijoiden omistamissa ja vuokraamissa kovan rahan asunnoissa, vuokra määräytyy täysin markkinaperusteisesti.

Kunnilla on mahdollisuus toimia yleishyödyllisenä asuntotuottajana omistamiensa yhtiöiden kautta. Tarjoamalla kuntalaisille omistamiaan vuokra-asuntoja kunta vaikuttaa positiivisesti vuokra-asuntojen tarjontavolyymiin, voi säädellä itse vuokratasoa ja vaikuttaa välillisesti vuokratason kautta alueen yleiseen vuokratasoon. Kuntien tulisi siis toimia aktiivisesti vuokra-asuntomarkkinoilla omistamiensa vuokrataloyhtiöiden kautta. Näin kunta voi myös varmistaa sen, että erityisryhmien asumiseen on riittävästi tarjontaa ja asunnottomuutta voidaan hoitaa helpommin. Kuntien tulisi myös tarjota aktiivisesti hyvää tonttimaata muille aidosti yleishyödylliselle vuokrataloyhtiöille, kuten opiskelija- ja nuorisoasuntosäätiöille.

Valtio

Valtio voi vaikuttaa riittävään vuokra-asuntotuotantoon lainsäädännön kautta, asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn kautta sekä rakennuttamalla itse vuokra-asuntoja.

Lainsäädännöllä valtion tulisi tukea terveen kilpailun edellytyksiä rakennusalalla sekä antaa kunnille riittävästi työkaluja toteuttaa tehokasta asumispolitiikkaa. ARAlle tulee varata riittävät resurssit toiminnalle ja yleishyödylliset toimijoiden rahoitukselle sekä tarkastella ARA-kriteereitä siten, että ne todella tukevat kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa eikä hyöty valu rakennusliikkeiden taskuihin. ARA-kriteereitä täytyy muuttaa siten, että uusia rakennuskohteita lähtee liikkeelle huomattavasti nykyistä enemmän. Valtiolla on lisäksi mahdollisuus toimia itse yleishyödyllisenä vuokra-asuntojen tarjoajana esimerkiksi omistamansa Kruunuasuntojen kautta. Erityisesti pääkaupunkiseudulla valtion osallistuminen vuokra-asuntotuotantoon on tärkeää.

Rakennusliikkeet

Epätäydellinen kilpailu rakennusalalla on valitettavasti arkipäivää jossain osissa Suomea. Huonosti toimiva kilpailu rakennusalalla nostaa rakentamisen hintaa, sillä vajavaisen kilpailun olosuhteissa yrityksillä on mahdollisuus ottaa rakennuskohteista kohtuullista korvausta huomattavasti isompi siivu voittoina.

Kuntien tulisi pyrkiä omalla toiminnallaan tukemaan tervettä kilpailua rakennusalalla. Kuntien tulisi luovuttaa tontteja tasapuolisesti eri yrityksille ja mahdollistaa myös uusien ja pienien yritysten markkinoilletulo esimerkiksi pilkkomalla luovutettavia rakennuskohteita. Valtion viranomaisten tehtävänä on valvoa, ettei rakennusallalle pääse syntymään kartellityyppisiä rakenteita, jotka tulevat erittäin kalliiksi yhteiskunnalle ja asukkaille.