Vuokralainen, tunne oikeutesi!

Tähän on koottu muutamia neuvoja vuokrasopimuksesta, irtisanomisajasta sekä vuokran ja takuuvuokran suuruudesta.

Vuokrasopimus ja irtisanomisajat

Vuokrasopimuksen laatiminen on neuvottelutilanne, jossa neuvottelijoiden välinen valtasuhde on harvoin, jos koskaan, tasapuolinen. Tämä seikka yhdistettynä tilanteeseen, jossa vuokra-asuntojen saatavuus on vähäistä, johtaa monenlaisiin vuokralaisen oikeuksia koskeviin epäkohtiin.

Nämä ongelmat liittyvät vuokrasopimusten epämääräisyyteen ja sopimusrikkomuksiin, asuntojen kuntoon, sekä vuokrankorotuksiin, takuuvuokrien takaisinmaksuihin ja vuokrasopimusten irtisanomisaikoihin.

Jos vuokrasopimusta ei ole laadittu selkeästi ja kirjallisesti, on vuokranantajalla mahdollisuus vedättää vuokralaistaan. Vuokralaisen etu ja turva onkin aina vaatia kirjallinen vuokrasopimus, jossa on yksilöity sekä vuokralainen, vuokranantaja ja kirjattu vuokran suuruus, mitä tiloja sopimus koskee ja se, että onko sopimus toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen. Myös vuokrankorottamisen periaatteet tulee kirjata sopimukseen.

Vuokrasopimuksia irtisanoessa ilmenee usein vedättämistä ja onkin hyvä muistaa, että alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kuusi kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika on aina yksi kuukausi.

Vuokrasopimuksessa voidaan kuitenkin määrittää myös sopimuksen ensimmäinen irtisanomispäivä. Tällöin irtisanomisaikaa ei saa aloittaa ennen sovittua päivää sopimussakon uhalla. Tällöin vuokralainen ei voi myöskään luopua vuokrasopimuksesta ennen ensimmäistä irtisanomispäivää, vaikka löytäisi edullisemman asunnon. Härskeimmissä tapauksissa ensimmäinen irtisanomispäivä on asetettu jopa kahden vuoden päähän sopimuksen laatimisesta.

Vuokrasopimuksen purku on eri asia kuin vuokrasopimuksen irtisanominen ja voidaan tehdä vain tapauksissa, jotka liittyvät vuokranmaksun laiminlyömiseen tai häiritsevään käyttäytymiseen vuokra-asunnossa. Tällöinkin vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus ja mahdollisuus täyttää velvollisuutensa tai oikaista toimintaansa.

Vuokralainen voi puolestaan purkaa vuokrasopimuksen, jos huoneiston sopimuksen mukaisesta käytöstä aiheutuu terveydellistä haittaa hänelle tai hänen kotiväelleen. Myös esimerkiksi putkiremontti, josta ei ole ilmoitettu vuokralaiselle, oikeuttaa vuokrasopimuksen purkuun vuokralaisen taholta.

Lisätietoa vuokrasopimuksista ja irtsanomisajoista löytyy Vuokralaiset ry:n Hyvä Vuokratapa -ohjeesta (.pdf).

Vuokra ja vuokran suuruus

Asuntojen kunnon tulee vaikuttaa vuokran suuruuteen ja jos vuokralainen ottaa asunnon kunnossapitoon liittyviä tehtäviä hoitaakseen, tulee tämän vaikuttaa alentavasti vuokran suuruuteen. Toisaalta vuokranantaja ei saa laskuttaa talossa tehtäviä kunnossapitotöitä vuokralaisella, ellei tämän toiminta ole suoraan aiheuttanut korjausremontin tarpeen.

Vuokraa ei saa korottaa mielivaltaisesti. Vuokrasopimuksen laatimisen yhteydessä sovitaan vuokran tarkistusperiaatteesta ja vuokranantajan tulee vuokraa korottaessaan pitää tästä periaatteesta kiinni. Yleensä vuokratason tarkastukset sidotaan elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiin.

Jos vuokraa kuitenkin halutaan korottaa muulla tavoin kuin vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla, pitää vuokranantajan ryhtyä neuvotteluihin vuokralaisen kanssa vähintään kuusi kuukautta ennen kaavailtua korotusta. Tällöinkin korotusten tulee olla kohtuullisia, eivätkä ne saa ylittää 15 prosentin vuosittaista tasoa, ellei kiinteistössä olla tekemässä merkittäviä, vuokra-arvoon vaikuttavia remontteja.

Kohtuullisen määrittäminen vuokrankorotusten yhteydessä on kuitenkin hankalaa, eikä tarkempia ohjeita tai kohtuullisen tason määrittäviä ennakkotapauksia juuri ole. Jos vuokrasopimuksen ulkopuolisen vuokrankorotuksen tahtoo riitauttaa, tulee olla yhteydessä kuluttaja-asiamieheen, joka voi viedä asian kuluttajariitalautakuntaan.

Remontin aikana vuokralaisella on oikeus alennettuun vuokraan, jos asunnon käytettävyys laskee. Jos talonyhtiöön ilmaantuu kesken määräaikaisenkin vuokrasopimuksen esimerkiksi putkiremontti, oikeuttaa tämä vuokrasopimuksen purkuun, jos vuokranantaja ei ole asiasta sopimusta laatiessa ilmoittanut.

Takuuvuokra eli vuokravakuus

Takuuvuokra peritään vuokrasuhteen alussa ja sen tarkoitus on vuokrasuhteen lopussa kattaa mahdolliset, todistettavasti vuokralaisen asuntoon aiheuttamien vikojen korjauskustannukset.

Takuuvuokran suuruus saa olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokra, mutta voi olla myös pienempi. Takuuvuokra on vuokralaisen omaisuutta ja se kannattaa sijoittaa vuokralaisen nimissä olevalle tilille. Vuokrasopimuksessa tulee sopia takuuvuokran korkotulojen jakamisesta, mutta lähtökohtaisesti myös korkotulot kuuluvat vuokralaiselle.

Vuokranantaja ei saa kajota takuuvuokraan ilman vuokralaisen suostumusta ja vuokravakuuden pidättäminen poismuuton yhteydessä edellyttää selkeästi vuokralaisesta johtuvaa vahinkoa. Loppusiivouksen laiminlyönti ja esimerkiksi lemmikkieläimen repimät tapetit ovat vuokralaisesta johtuvia vahinkoja, mutta normaalista asumisesta johtuva kuluminen tai pesemättömät ikkunat eivät ole.

Lisää tietoa huoneiston normaalin kulumisen määrittelemisestä (.pdf).